ضريبة التصرفات العقارية و أبرز الاستفسارات بشأنها

عناصر المقال

نرصد من خلال هذا المقال أهم ما تم تداوله إعلاميًا ، حول ضريبة التصرفات العقارية بمصر وقيمتها، وموعد سدادها، والاستثناءات منها، وفقا لأحكام القانون.

ما المقصود بضريبة التصرفات العقارية؟

هى ضريبة على نقل العقارات أو ضريبة التوريدات العقارية، وهي ضريبة يمكن أن تفرضها المنطقة الإدارية (كالدول أو الولايات أو المقاطعات أو البلديات) على امتياز نقل الملكية العقارية داخل المنطقة القضائية.

وبشكل عام هي «أي تصرف قانوني ناقل لملكية العقار أو لحيازته، ومن ذلك على سبيل المثال: البيع، والهبة والوصية، والمقايضة والإجارة، والإيجار التمويلي، ونقل حصص في الشركات العقارية».

ضريبة التصرفات العقارية مصر

ضريبة التصرفات العقارية فى مصر ليست ضريبة جديدة أو مستحدثة، وإنما مفروضة بموجب جميع القوانين السابقة والحالية المتعلقة بالضريبة على الدخل.

آخر تعديل للمادة رقم (42) الخاصة بالتصرفات العقارية من القانون رقم 91 لسنة 2005 كان بموجب القانون رقم 158 لعام .2018

وبه لم تفرض أي زيادة في عبء الضريبة لتظل كما هي بنسبة 2.5% من قيمة التصرف.

عالج هذا التعديل المشكلات التي كانت تعيق تنفيذ المادة السابق ذكرها بشكل صحيح وتحصيل الضريبة المستحقة.

وجاءت هذه التعديلات بهدف سد ثغرات التهرب من سداد الضريبة وتحصيل مستحقات الخزانة العامة المتعلقة بالتصرفات في الوحدات العقارية والفيلات والأراضي.

تطور تاريخ تطبيق ضريبة التصرفات العقارية مصر

بتاريخ 6 مارس 2021، أصدر الرئيس المصرى عبد الفتاح السيسى القانون رقم 5 لسنة 2021 بتعديل بعض أحكام ضريبة التصرفات العقارية.

وقد نص التعديل على أن تفرض الضريبة بسعر 2.5% وبدون أى تخفيض على إجمالي قيمة التصرف في كلًا مما يلي:

العقارات المبنية، أو الأراضي المعدة للبناء عليها سواء انصب التصرف عليها بحالتها أو بعد إقامة منشآت عليها وسواء كان هذا التصرف شاملاً العقار كله أو جزء منه أو وحدة سكنية منه أو غير ذلك وسواء كانت المنشآت مقامة على أرض مملوكة للممول أو للغير وسواء كانت عقود تلك التصرفات مشهرة أو غير مشهرة.

عقوبة عدم سداد ضريبة التصرفات العقارية

وفقاً للقانون يلتزم المتصرف بسداد الضريبة ، حيث تقرر موعد سداد ضريبة التصرفات العقارية، خلال 30 يوم من تاريخ التصرف وإلا فرضت عليه غرامة ضريبة التصرفات العقارية.

الاستثناء من ضريبة التصرفات العقارية

يستثنى من ضريبة التصرفات العقارية أن يقدم العقار كحصة عينية نظير الإسهام في رأس المال لشركة مساهمة، بشرط عدم التصرف في الأسهم المقابلة لها لمدة خمس سنوات.
البيوع الجبرية سواء كانت إدارية أو قضائية.
نزع الملكية للمنفعة العامة أو للتحسين.
التصرف بالتبرع أو بالهبة للحكومة او الأشخاص الاعتبارية العامة أو وحدات الإدارة المحلية أو المشروعات ذات النفع العام.
التصرف بالوصية أو التبرع أو الهبة إلى الأزواج أو الأصول أو الفروع.
تصرفات الوارث في العقارات التي آلت من مورثه بحالتها عند الميراث متى كان التصرف سابق على يوم 26/7/2018
التصرفات العقارية التي يقوم بها الأشخاص الاعتبارية.
التصرفات في العقارات المبنية أو الأراضي المعدة للبناء عليها الكائنة في القرى وما يتبعها من كفور ونجوع وعزب وذلك وفق القانون المنظم للإدارة المحلية.

الأسس المحاسبية لنشاط الاستثمار العقاري خاصة عند تطبيق الضريبة على التصرفات العقارية:

معاملة المشتغلين ببيع العقارات

فإذا كان المتصرف ممن يمارسون نشاط تشييد أو شراء العقارات بقصد بيعها أو البيع لأكثر من مرة، فإن ما يحققه من أرباح من بيع العقارات التي يتاجر فيها يخضع للضريبة على دخل الأشخاص الطبيعيين باعتبارها أرباح نشاط تجارى، وذلك وفقاً لشرائح الضريبة التصاعدية المقررة بقانون الضريبة على الدخل، وفى هذه الحالة يتم خصم ما سدده الممول من ضريبة تصرفات عقارية من الضرائب المستحقة عليه.

كيفية معاملة شركات الاستثمار العقاري

وإذا كان المتصرف شركات الاستثمار العقاري، فإن أرباح تلك الشركات من بيع العقارات خاضعة للضريبة على الأرباح التجارية.

كيف تؤثر ضريبة التصرفات العقارية على محدودى الدخل أو الفقراء؟

وفقًا لآراء قانونية لن تؤثر الضريبة العقارية بأى صورة من الصور على محدودى الدخل أو الفقراء .

من يتحمل ضريبة التصرفات العقارية؟

بموجب تعديلات القانون المصرى أصبح كل من البائع والمشترى مسئولين بالتضامن عن سداد الضريبة خلال 30 يوم من تاريخ التصرف لمأمورية الضرائب المختصة التي يقع في نطاقها العقار أو الأرض محل التصرف.

إلغاء الاستثناء المقرر لتصرف الوارث فيما آل إليه من ميراث تحقيقًا للعدالة الضريبية، وهذا الإلغاء لاعلاقة له بضريبة التركات والأيلولة والملغاة قانونًا ولا عودة لها، حيث إنها ضريبة تستحق تحصيلها عند البيع وليس عند الميراث.

يمتنع على كل الجهات سواء مكاتب الشهر العقارى أو المحاكم وشركات الكهرباء والمياه ووحدات الحكم المحلى وغيرها تقديم خدماتها إلى العقار محل التصرف إلا بعد التحقق من سداد الضريبة الخاصة بالتصرفات العقارية.
لا تخاطب ولا شأن لشركات الاستثمار العقارى بهذه الضريبة عند بيعها للوحدات العقارية، حيث تخضع أرباح تلك الشركات للضريبة على الأرباح التجارية، ولكن ينطبق على تلك الوحدات المنع الذي قرره القانون عند نقل ملكية أي وحدة من المشتري الأول إلى المتنازل إليه إلا بعد التحقق من سداد الضريبة المستحقة عن التصرفات العقارية على الوحدة السكانية أو الأرض أو العقار محل التصرف.
يعتبر تصرفًا خاضعًا للضريبة تقرير وصية أو تبرع أو هبة لغير الأصول أو الفروع أو الأزواج
يستثني من الخضوع إلى هذه الضريبة حالات تقديم العقار بحصة عينة لشركة مساهمة شرط عدم التصرف في الأسهم المقابلة لمدة 5 سنوات، والتبرع بالعقار إلى الحكومة أو وحدات الحكم المحلى أو حالات نزع الملكية أو مشروعات النفع العام .
على من يخضع لهذه الضريبة التقدم بالإخطار اللازم لمأمورية الضرائب المختصة، وذلك تجنبًا لغرامات التأخير التي تضاف من تاريخ انتهاء الأجل المحدد للإخطار وهو 30 يوم من واقعة التصرف.

كيف تحسب غرامة ضريبة التصرفات العقارية؟

تحسب غرامة التأخير على أساس سعر الائتمان والخصم المعلن من البنك المركزي ولا يترتب على التظلم أو الطعن القضائي وقف استحقاق هذا المقابل.

أين تدفع ضريبة التصرفات العقارية؟

أوضحت وزارة المالية أنّ الممولين المتصرفين بالعقار أو الأراضي ممن يخضع لضريبة التصرفات العقارية يجب أن يتقدم بالإخطار اللازم لمأمورية الضرائب المختصة، تجنبًا لغرامات التأخير التي تضاف من تاريخ انتهاء الأجل الممدد للإخطار، وهو 30 يوما من واقع التصرف، ويتم ذلك عن طريق مأمورية الضرائب التابع لها المتصرف أو البائع.

تقسيط ضريبة التصرفات العقارية

تضمنت التعديلات تسهيلات عدة، منها أن المواطن يستطيع دفع نحو 25 في المئة من إجمالي قيمة الرسوم عند طلب التسجيل في الشهر العقاري بينما الـ75 في المئة المتبقية يمكن سدادها عند الحصول على حكم تسجيل الوحدة السكنية المباعة من الشهر العقاري، مشيراً إلى أن الأخير سيُحصل الضريبة على التصرفات العقارية نيابة عن وزارة المالية.

الطعن على ضريبة التصرفات العقارية

قدم طعنًا على ضريبة التصرفات العقارية برقم ٥٩٦ لسنة ٦٩ قضائية بالدوائر التجارية فى جلسة ٢٠١٨/٠٦/٢٦، القاعدة : المقرر أنها ضريبة مباشرة.

تُفرض على الأموال العقارية عند تداولها وتسرى على التصرف الذى يتم شهره، ولا تستحق إلا بالشهر إذ به يتحدد المركز القانوني لطرفى التصرف في المواد العقارية.

ويتحقق به معنى تداول الثروة العقارية، فتكون الواقعة المنشئة لتلك الضريبة هى شهر التصرف وليس مجرد انعقاده.

وقد حكمت المحكمة بنقض الحكم المطعون فيه وألزمت المطعون ضده الأول المصروفات. وحكمت في موضوع الاستئناف لسنة ١١٥ق القاهرة بتأييد الحكم المستأنف وألزمت المطعون ضده الأول بالمصروفات ومبلغ مائة جنيه مقابل أتعاب المحاماة.

اقرأ أيضا: شكاوى صندوق التمويل العقاري

وفى الختام نرجو أن نكون قدمنا لكم لمحة سريعة ذات فائدة حول، التعديل الأخير على ضريبة التصرفات العقارية، والذى حدد الفئات المعفاة وحدد من يتحمل الضريبة بوضوح ووضع الضوابط والعقوبات على عدم سداد الضريبة في المواعيد المقررة اخذاً في الاعتبار أن المتحصلات من الضرائب والرسوم تمثل البند الأكبر من بنود مصادر الدخل القومي للدولة وتعول الحكومة على تعظيم المتحصلات الضريبية من أجل تمويل الأنشطة التنموية للدولة.