محاسبة اتحاد الشاغلين من الموضوعات التي أثارت جدلاً واسعاً ودارت حولها المناقشات والحوارات الكثيرة في وقت من الأوقات، ويرجع السبب في ذلك عند صدور قانون “اتحاد الملاك” والتي تكون مهمته تنظيم العلاقات بين أعضاء العقار مع الحفاظ على سلامة وصيانة العقار.
ماهو اتحاد الملاك ؟
- اتحاد الملاك عبارة عن مجلس إدارة يضم مالكي العقار والإسكان ويتم اختيار أعضاء المجلس عن طريق الانتخاب فيما بينهم، وبذلك يتم اختيار مجلس إدارة العقار ونائب مجلس الإدارة وأمين الصندوق.
- وبالتالي تكون مهمة مجلس إدارة العقار الحفاظ على حقوق جميع السكان الموجودين بالعقار.
- مع وضع قائمة تقوم بتنظيم وتحديد التزامات وواجبات السكان تجاه العقار.
- كما يسمح المجلس بحرية الأراء والتعبير لكل عضو في إبداء رأيه عن إدارة العقار والمشاركة في حل مشاكل العقار.
- عقد اجتماعات دورية بين أعضاء العقار لمناقشة الأمور المتعلقة بالعقار مثل اعمال النظافة والصيانة أو حل النزاعات بين أعضاء العقار.
- لذلك فهو يعد برنامج في شكل قانون وقامت الحكومة بوضعه بهدف تنظيم العلاقات بين سكان العقار، وتسهيل عملية التواصل فيما بينهم، والاهتمام بالأمور المتعلقة بالعقار من خلال محاسبة اتحاد الشاغلين مثل أعمال الصيانة الخاصة بالعقار، علي سبيل المثال صيانة المصاعد وموقف السيارات والمداخل والممرات.
ماهو اتحاد الشاغلين ؟
- عبارة عن جمعية عمومية تضم مجلس إدارة بها ميثاق بين مالك العقار والمستأجرين يتم تحديد فيها الواجبات والحقوق الخاصة بـ الشاغلين من أجل سلامة العقار والمحافظة على العقار من التلف والإهمال، وبالتالى فلابد من وجود مجلس إدارة يقوم بالحفاظ على العقار وتنظيم الأمور المتعلقة بالعقار، من خلال انتخاب أعضاء العقار واختيار مجلس إدارة ونائب وأمين الصندوق، يوفر كل الخدمات المطلوبة والتي يحتاجها العقار.
- كما يتكون اتحاد الشاغلين في العقار لا يقل عن 5 وحدات سكنية بالعقار أو مجمعات سكنية، سواء كانت كلها ساكنة أو غير ساكنة، مملوكة أو مؤجرة أو با حق انتفاع أو اعتبارية، بالإضافة لسماح تكوين اتحاد يضم مجموعة عقارات أو ومجموعة وحدات سكنية يتم عمل انتخابات ويختار مجلس إدارة ونائب وأمين الصندوق لإدارة شئون العقارات وتنظيم العلاقات بين الأعضاء ومن حق مجلس الإدارة محاسبة اتحاد الشاغلين على الإهمال في العقار.
الفرق بين اتحاد الملاك واتحاد الشاغلين
- يتلخص الفرق بين اتحاد الملاك واتحاد الشاغلين في أن اتحاد الملاك هو المسمى القديم لاتحاد الشاغلين.
- وهو يشترط أن يكون العضوية في يد مالك العقار، بيما اتحاد الشاغلين تكون العضوية من أي شخص شاغل العقار.
- اتحاد الشاغلين حق أي شاغل أن يكون عضو في الاتحاد سواء كان مستأجر أو انتفاع أو اعتبارى أو مالك او مشتري.
- اتحاد الملاك كان به أخطاء حتى جاء اتحاد الشاغلين وكان طوق نجاة لملاك العقار، بسبب التهالك والنفقات الكثيرة التي يتحملها مالك العقار بعد ذهاب المستأجرين مما قام بتنظيم أعمال الصيانة والخدمات لإصلاح العقار ومنع حدوث أي تهالك أو اتلاف من خلال محاسبة اتحاد الشاغلين.
اقرأ أيضا: متى يطبق قانون الايجار القديم وما هي التعديلات المقترحة بشأنه؟
مشاكل اتحاد الشاغلين
تتعدد مشاكل اتحاد الشاغلين وتختلف الأسباب ولكن السبب الرئيسي يكمن في عدم فهم أعضاء الاتحاد لقانون الشاغلين، الذي ينص على حماية الثروة العقارية والحفاظ على أملاك العقار وحمايتها من أي تهالك، كما يمكن أن ترجع تلك المشاكل للجهة الإدارية المختصة بالحي، وايضا القصور في التشريع وعدم محاسبة اتحاد الشاغلين. من أبرز تلك المشاكل:
- انشغال مجلس إدارة اتحاد الشاغلين وعدم تفرغها لحل المشاكل، والذي يتكون من رئيس مجلس إدارة والنائب وأمين الصندوق وأحد أعضاء الاتحاد.
- تواطأ أحد إدارة مجلس الاتحاد مع أحد الأعضاء للاستغلال أعضاء العقار من أجل الانتفاع ومصلحته الذاتية دون الاهتمام للمصلحة العامة.
- وايضا القيام بتزوير قرارات الجمعية العمومية وتصبح القرارات مجرد قرارات مسجلة على ورق دون تطبيقها وتنفيذها في العقار، مما يؤدي لمشاكل وتعرض إدارة المجلس للمشاكل والاتهام بمصالح المجلس فقط دون الاهتمام بمصالح العقار.
- التقصير في عدم محاسبة اتحاد الشاغلين على ما ينص عليه القانون من حقوق وواجبات وقيود والإشراف على اتحاد الملاك والعقار.
- عدم تعاقد الاجتماعات بشكل دوري لحل جميع المشاكل والنزاعات بين أعضاء الاتحاد.
- الإهمال في صيانة الخدمات العقارية مثل المصاعد والممرات والمداخل وأعمال النظافة وموقف السيارات, مما تسبب مشاكل واعطال في خدمات العقار.
- بالإضافة لترك محاسبة اتحاد الشاغلين مما يؤدي لتراكم العمل وعدم تنظيم عمليات الدفع الخاصة بصيانة العقار أو المنشآت أو المباني مثل دفع الكهرباء والصرف الصحي وأعمال السباكة وغيرها.
محاسبة اتحاد الشاغلين
- تتولى الجمعية العمومية لاتحاد الشاغلين التكاليف المالية التي يحتاجها العقار لسداد النفقات المطلوبة لصيانة العقار، من خلال موافقة أغلبية أعضاء اتحاد الشاغلين بالسداد.
- كما يتحمل شاغل الوحدة السكنية الترميم الداخلي للعقار الذي يستخدمه جميع أعضاء الوحدة السكنية، وفي حالة امتناع شاغل الوحدة السكنية بالدفع لترميم الداخلي يمكن رفع قضية للمحكمة على المستأجر وإجباره بالترميم وفق مادة 88 القانون الخاصة باتحاد الشاغلين.
- بالإضافة لتحمل جميع أعمال الترميم وصيانة العقار ومتابعة الخدمات التالفة والمطلوبة للإصلاح ليس فقط مالك العقار أو الوحدات السكنية بل يتحملها ايضا المستأجر وكل أعضاء العقار.
- ومن ناحية أخرى يمكن تقسيم الأعمال المشتركة مثل المصاعد والنظافة والترميم، من خلال محاسبة اتحاد الشاغلين على القيمة الإجمالية للتكلفة المالية ثم يتم قسمها على مجموع أمتار العقار، والناتج يكون القيمة المستحقة للدفع وملتزم بها كل من يسكن في ذلك العقار.
محاسبة اتحاد الشاغلين من البرامج أو القوانين التي تقوم بتنظيم شئون المباني والمنشآت والعقارات والوحدات السكنية ايضا، لحل جميع النزاعات التي تكمن في التكلفة المالية لأعمال الصيانة والترميم لمنع حدوث أي تهالك أو تلف في الوحدة السكنية، ولذلك قدمنا تعريف اتحاد الشاغلين واتحاد الملاك والفرق بينهما مع توضيح أسباب المشاكل لكي يتم أخذها في الاعتبار لتطبيقها وعدم الاستمرار فيها من أجل المصلحة العامة للعقار.
اقرأ أيضا: ما هي شروط شقق الاسكان الاجتماعي واجراءات الحصول عليها؟
