كانت من ضمن أهم الموضوعات التي شغلت الرأي العام في وقتها واستمرت لفترة طويلة ودارت مناقشات وحوارات مجتمعية واسعة حولها، هو صدور قانون إتحاد الملاك الذي جاء لينظم العلاقات بين الجوار في عمارة واحدة، ثم جاء قانون إتحاد الشاغلين ليحل محل القانون القديم ” إتحاد الملاك” مما دفع الكثيرين للتساؤل عن الفرق بين اتحاد الملاك واتحاد الشاغلين. لذا سأقوم بعرض خلاصة الآراء حول هذا الموضوع، متمنيا أن يكون هذا المقال فيه الجواب الكافي.
ما هو إتحاد الملاك؟
وقبل الحديث عن الفرق بين اتحاد الملاك واتحاد الشاغلين، لابد لنا أن نتعرف أولا على المقصود بـ اتحاد الملاك للعقار.
اتحاد الملاك هو عبارة عن برنامج أو فكرة وضعتها الحكومة في شكل قانون يمكن من خلاله الأشخاص المالكين في عقار مشترك “عمارة” تحتوي على مجموعة من الشقق من إنشاء إتحاد فيما بينهم، يضم جميع المالكين في هذا العقار “الشقة” بهدف تسهيل التواصل فيما بينهم، وتنظيم كل الأمور المتعلقة بالعقار من خدمات وأعمال صيانة وتكاليف وإدارة الأجزاء المشتركة في العمارة مثل: المصاعد والمداخل والممرات وموقف السيارات.
ومما سبق يمكن أن نستخلص بأن أهداف اتحادات الملاك هي تحسين الانتفاع وحسن صيانة الأجزاء المشتركة في العقار.
وبتعريف أكثر وضوحا وشمولية يمكننا القول بأن نظام إتحاد الملاك عبارة عن مجلس إدارة يضم فيه السكان مالكي العقار الساكنين فيه، ويتم إختيار أعضاء هذا المجلس بالانتخاب من بينهم علي أن يتم اختيار رئيس مجلس الإدارة ونائبه وأمين الصندوق.
وتكون مهمة المجلس هي وضع نظام يضمن لجميع السكان حقوقهم بالعقار، ويحدد لهم كذلك التزاماتهم وواجباتهم، ويعتبر كل ساكن عضو في هذا الاتحاد وبالتالي له الحق الكامل في إبداء رأيه في الأمور المتعلقة بالعقار، والمشاركة في حلها، كما يقوم المجلس بعقد اجتماعات لمناقشة الإجتماعات لبحث ومناقشة أمور مهمة تتعلق بالعقار على سبيل المثال: صيانة المبني، والنظافة، و حل أي مشكلة قد تحدث بين الأعضاء.
قانون اتحاد الملاك
- هو أن العقارات التي تخضع بعض وحداتها للقانون رقم 4 لسنة 1996م يكون مالك الوحدة هو عضو الاتحاد ويلتزم بأداء إشتراك إتحاد الشاغلين وكافة الالتزامات الأخرى المقررة وفقا لهذا القانون.
- كما يعد عضوا بالاتحاد مالك العقاركله أو بعضه ولو لم يكن من الشاغلين.
قانون اتحاد الشاغلين
- سمي باتحاد الشاغلين لأنه لا يشترط أن يكون الشاغلين ملاك، فسواء كانوا ملاكا أو مستأجرين فقد أوجب القانون إنشاء إتحاد شاغلين .
- وقد أصدر قانون البناء رقم 119 لسنة 2008 بتنظيم اتحاد الشاغلين على وجه الدقة وحددت المادة 72 شروط إنشاء إتحاد الشاغلين كالتالي:
- تنشأ اتحادات الشاغلين للعقارات المبنية والتي لا يقل عدد وحداتها عن خمس وحدات أو المجمعات السكنية، سواء كانت كلها أو بعضها سكنية أو غير سكنية، مملوكة أو بحق الانتفاع أو مؤجرة لأشخاص طبيعية أو اعتبارية، وذلك ايا كان تاريخ إنشائها أو شغلها.
- يجوز إنشاء اتحاد يضم. أكثر من عقار، كما يجوز تكوين إتحاد يضم مجموعة عقارات متجاورة، وفي حالة المجتمعات السكنية المتكاملة أكثر، يلتزم الشاغلون وملاك هذا التجمع بإنشاء شركة أو أكثر للادارة والصيانة لها اختصاصات المقررة لاتحاد الشاغلين، وذلك كله طبقا لما تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون من إجراءات في هذا الشأن.
الفرق بين إتحاد الملاك واتحاد الشاغلين
- اتحاد الملاك كان المسمي القديم لاتحاد الشاغلين. ويتضح الفرق بين المسممين أنه في اتحاد الملاك كان يشترط للعضوية أن يكون الشخص مالك لوحدة سكنية في عقار وليس مجرد شاغل الوحدة السكنية.
- أما في اتحاد الشاغلين الذي أصبح بموجبه لأي ساكن أو شاغل لوحدة سكنية الحق في العضوية في الاتحاد، أي أنه يعد عضوا باتحاد الشاغلين كل من يشغل وحدة سواء كان مالكا أو صاحب حق انتفاع أو مشتريا بعقد غير مسجل أو مستاجرا لها أو يحوزها بموجب سند قانوني سواء كان شخصا عاديا أو اعتباريا.
- وجاء قانون إتحاد الشاغلين نتيجة لانتشار المساكن والشقق المستأجرة وكثرة مشكلات العقارات من إهمال الصيانة والنظافة مما أدى إلى تهالك العقارات وتحمل مالك العقار لكل التكاليف مقابل إيجار زهيد، فكان قانون اتحاد الشاغلين الصادر في سنة 2008 بمثابة طوق نجاة لأصحاب العقارات فاصلح القصور وقوم الأخطاء الموجودة في القانون القديم ” إتحاد الملاك”.
وهذا هو جوهر الفرق بين اتحاد الملاك واتحاد الشاغلين.
اقرأ أيضا: ما هي شروط شقق الاسكان الاجتماعي واجراءات الحصول عليها؟
كيف يمكن تأسيس اتحاد ملاك؟
لتأسيس اتحاد الملاك عدة خطوات يجب اتباعها ومنها على سبيل المثال:
- ألا يقل عدد سكان إتحاد الملاك عن خمس شقق ساكنة بالفعل، بغض النظر عن عدد الوحدات الموجودة في العمارة .
- يتم إبلاغ السكان بموعد اجتماع الجمعية العمومية التأسيسية لاتحاد شاغلى العمارة.
- يجب توافر استمارات إتحاد الشاغلين أثناء الاجتماع.
- انتخاب رئيس للاتحاد ونائبه وأمين الصندوق .
- يقوم السكان الحاضرون الاجتماع بالتوقيع على محضر الاجتماع، مع تسليم صورة بطاقة الرقم القومي الشخصية بالإضافة إلى صورة من عقد الملكية أو الإيجار.
اقرأ أيضا: متى يطبق قانون الايجار القديم وما هي التعديلات المقترحة بشأنه؟
- يقوم رئيس مجلس إدارة المجلس بإبلاغ الحي التابع له لاستكمال الأوراق المطلوبة.
- لا يحتاج تأسيس اتحاد الملاك الي محامى، ولا يشترط أيضا يكون العقار شاغل بالكامل يكفي نسبة 50 %منه، كما أن
- تأسيس اتحاد ملاك بالعقار لا يحتاج إلى وديعة إتحاد الملاك، ولا يحتاج كذلك إلى أن تكون العقود موثقة.
- كما أنه يوجد شروط إتحاد الملاك وهي أن يكون المالك رئيسا للاتحاد فإذا تعدد الملاك فعليهم اختيار واحدا منهم، فإذا تعذر الأمر ورفضوا رئاسة الاتحاد كتابة ،تنعقد الجمعية العمومية لاختيار رئيسا للاتحاد بالانتخاب من بين أعضائها، ويشترط فيمن يتقدم لترشيح نفسه لرئاسة مجلس إدارة الاتحاد وفي أعضاء مجلس الإدارة ما يلي:
- أن يكون عضوا بالجمعية العمومية.
- أن يكون كامل الأهلية بالنسبة للشخص الطبيعي.
- ألا يكون قد حكم عليه بعقوبة جنائية أو في جنحة مخلة بالشرف والأمانة مالم يكن قد رد اعتباره.
مزايا اتحاد الملاك
هناك مزايا أيضا لتكوين اتحاد ملاك ونذكر منها مثلا أنه:
- يوفر إتحاد الملاك بنسبة قد تصل إلى 40% للعملاء من الناحية المادية.
- يتيح إتحاد الملاك للعميل المشاركة في التصميم الداخلي والخارجي، وكذلك في إختيار خامات التنفيذ.
- يمكن لأي عضو في أي وقت بيع وحدته بدون الرجوع لأحد، حيث يتم عمل عقدين: أولهما عقد إتحاد الملاك ويكون فيه الإتفاق ساريا بين الأعضاء لآخر العمر . والثاني يسمى عقد تسويقي يتيح للعضو البيع دون الرجوع لأحد.
- ولعل أفضل مزايا لاتحاد الملاك هي أنه يقوم بإختيار أفضل الطرق التنفيذية عن طريق التعاقد مع شركة ذات أمانة وجودة.
- للعضو نسبة ثابتة في الأرض، وعند البيع يكون للشاري نسبة في عدد الوحدات، وفي حالة التعلية تكون نسبة الشاري محفوظة، ومن هذه الميزة يتضح أيضا الفرق بين اتحاد الملاك واتحاد الشاغلين.
عيوب اتحاد الملاك
وكما أن لاتحاد الملاك بالعقار مزايا، له أيضا بعض العيوب ومنها:
- قد يحدث وأن تكون أسعار الأراضي في منطقة ما عالية، وتزيد التكاليف على الوحدة مما يزيد من سعرها وفي هذه الحالة يكون شراؤها من مستثمر أفضل.
- من أن يقع إتحاد الملاك في مشكلة إختيار شركة أو شخص لتنفيذ المشروع ولكنه قليل الخبرة فيتم تنفيذه بشكل عكس المتوقع، لذا يجب أن يكون الإختيار بشكل دقيق.
- في حالة ارتفاع الأسعار للمواد والخامات يتم زيادة التكاليف على الأعضاء.
- يواجه اتحاد الملاك مشاكل أيضا في حالة تعثر أحد الأعضاء في دفع المبلغ المطلوب، لذا من المهم جدا اختيار أعضاء يكونوا علي قدر من المسئولية، كما يجب وضع شروط جزائية في حالة التأخر عن سداد ودفع الأموال . وهذه النقطة تعد مثالا واضحا على الفرق بين اتحاد الملاك واتحاد الشاغلين.
- من الوارد اختلاف الأعضاء فيمابينهم على بعض الأمور مثل: تقسيم الجراج والمخازن بالبدروم . ويجب في هذه الحالة الرجوع الى الشركة المسئولة عن الإدارة والتنفيذ لتأخذ القرار المناسب، بحيث يسع لكل وحدة المخزن والمكان المناسب بالجراج، ثم عمل قرعة لتوزيعها قبل كتابة العقد، كي يتم ذكر أرقامهم داخل العقد.
- وما يجعل استمرار إتحاد الملاك ليس بالعمل السهل كاستمراره مع المستثمر العقاري هو أن اتحاد الملاك يحتاج لصفات في المسئول عن المشروع من أمانة وذكاء وطول البال في التعامل مع تسعة ملاك في عمارة واحدة.
مشاكل اتحاد الملاك
تتعدد مشاكل اتحاد الملاك والتي يعود بعضها إلى الحي بصفته الجهة الإدارية المختصة، وبعض منها يرجع إلى قصور في التشريع، بينما أغلب هذه المشاكل يكون عدم فهم الشاغلين للقانون والمغزى منه هو السبب الأول فيها، حيث أن القانون وضع في الأساس لحماية الثروة العقارية للدولة وكذلك حماية الأملاك الخاصة لهم كملاك، ومن هذه المشاكل ما يلي:
- انشغال مجلس الإدارة وعدم التفرغ الكامل للإتحاد، والذي يتألف من أربعة أشخاص وهم: رئيس مجلس الإدارة، ونائبه، وأمين الصندوق، واحد الأعضاء.
- قد يستغل بعض أعضاء مجلس الإدارة أموال الاتحاد لمصالحهم الشخصية، او يقوم بتسهيل للغير الاستيلاء عليها.
- ما يمكن أن يتم أيضا تزوير الإجتماعات للجمعية العمومية، فتكون مجرد تسجيل على ورق ولا تتم بالفعل على أرض الواقع، مما يفتح الباب أمام رؤساء مجلس الإدارة لاتخاذ قرارات قد لا تكون في مصلحة الشاغلين وتصب فقط في صالح رؤساء مجلس الإدارة.
- عدم وضوح القانون في بيان حدود وقيود وواجبات إدارات الاتحادات في الرقابة والإشراف على اتحاد الملاك.
- ويمكن التغلب على هذه المشاكل والعمل علي حلها عن طريق عمل اجتماعات بصفة دورية لمتابعة أعمال الصيانة والنظافة، كذلك إلزام جميع أعضاء الاتحاد قد المستطاع بحضور الاجتماعات حتى يصبح الجميع على إطلاع دائم بكل ما يجري في العمارة.
- وعمل أيضا برنامج حسابات اتحاد الملاك خاص بالعقار كي يسهل على رئيس الاتحاد كثير من العمل، وينظم عملية الدفع الخاصة بصيانة المنشأة من اسانسير وصرف صحي وكهرباء وخلافه . وعن طريق الانترنت يوجد الكثير من برامج الحسابات الخاصة بهذا الموضوع كل ما على رئيس الاتحاد البحث عما يناسبه من هذه البرامج.
وفي الختام أود أن يكون قد وضحت الفرق بين اتحاد الملاك واتحاد الشاغلين من خلال هذا المقال الذي تعرفنا فيه أيضا على اتحاد الملاك واتحاد الشاغلين والمميزات والعيوب الموجودة فيهم وكذلك المشكلات وطرق حلها.
اقرأ أيضا: تمويل عقارى لدعم المشروعات الصغيرة والمتناهية الصغر لعام 2021
